Wednesday, October 23, 2019

Как заработать на новостройках?

Существуют различные стратегии построения бизнеса на недвижимости. Одна из них - стратегия новостроек.

Это покупка и перепродажа различных объектов - быстрый вход, быстрый выход из проекта с получением прибыли.

Рассмотрим стратегию наращивания капитала с помощью долевого строительства. Она подойдет математикам, экономистам, интровертам - тем , кто любит цифры и не любит общения с людьми. Это не рулетка и не рынок акций, это точный расчет, где нужно рассчитать правильную точку входа и правильную точку выхода из проекта.

Итак, есть застройщик, который планирует построить дом. У него есть земля под застройку, разрешительная документация, необходимые контракты, проект строительства.

Предложение выходит на рынок

Чтобы начать строительство, застройщику необходимо собрать 20-30% денег от общей стоимости проекта. И на фазе котлована происходит продажа квартир очень дешево.

Дальше начинается стройка до определенного уровня. В этот момент цены взлетают и объекты продаются дороже.

Какое-то время стоимость удерживается, пока не будут допроданы все квартиры, так называемое плато. Эта схема повторяется еще несколько раз, в частности перед сдачей дома и может быть после сдачи - зависит от застройщика.

Эти скачки цен можно отследить. Они не связаны с ростом цен на рынке недвижимости, они связаны с реализованностью самого проекта. Классика стратегии заключается в том, чтобы поймать резкий рост.

Войти перед скачком, выйти перед плато и на протяжении плато снова войти в проект.

Как отследить этот график?

Необходимо каждый день мониторить несколько проектов застройщика параллельно с объектом покупки. Обычно у застройщиков их несколько на разных уровнях строительства - на уровне котлована, на уровне, например, четвертого этажа, на уровне восьмого этажа. И одинаковые стадии на каждом этапе будут стоить по-разному. Если же квартира покупается для сдачи в аренду, приобретать ее стоит на уровне сдачи объекта.

В этом случае будет заблуждением считать, что на уровне котлована покупка будет выгодней, т.к. в течение всего срока строительства необходимо выплачивать ипотеку. Плюс еще теряется возможная аренда за все это время.

Правила выбора застройщика

Должны быть все необходимые документы:

  • аккредитация в банке с госучастием на выдачу ипотек;
  • устав;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация на новостройку;
  • проектное финансирование у застройщика должно быть от надежного банка.

Срок строительства зависит от технологий плюс один год на форс-мажор. Панельные дома возводятся в основном за 7-19 месяцев. Монолитно-каркасные - 1.5-2 года. Кирпичные - 2.5 года.

Обязательна проверка сайта застройщика, отзывы клиентов. Посмотрите в каком состоянии уже сданные дома. Если все в порядке, работает лифт, плано-устроян двор - можно рассматривать кандидатуру. Если есть возможность, не лишним будет пообщаться с жильцами, узнать их мнение о застройщике.





Читайте також:
Наступні статті:
Попередні статті: