Thursday, July 19, 2018

Зміна призначення квартири на першому поверсі та переведення в нежитловий фонд

Чи мало охочих змінити призначення квартири на першому поверсі

та перевести в нежитловий фонд. Якщо приміщення відповідало всім обов'язковим критеріям, процедура займала до року і завершувалася отриманням дозволу на введення об'єкта в експлуатацію. З появою додаткових вимог ситуація змінилася. Які квартири сьогодні мають шанси на переведення у нежитлове і яким чином його краще здійснювати, нам розповідають фахівці.

Змінити статус квартири на першому поверсі зазвичай планують власники невеликих компаній, для того щоб відкрити в цих приміщеннях власний бізнес. Другу велику категорію, зацікавлену переводом у нежитлове, складають люди, які використовують покупку квартири в якості інвестицій. Вони купують житлоплощу, змінюють її призначення і потім продають цю нерухомість за більш високою ціною. Ще далі помічаємо відкриття різних перукарень, магазинів і навіть відділень банків.

Змінити статус квартири і перевести її в нежитловий фонд можна кількома способами. По-перше, діючи відповідно до встановленого порядку, тобто спочатку зібравши всі необхідні документи і тільки потім приступати до реконструкції. По-друге, існує так званий прискорений порядок переведення, коли агентства нерухомості обіцяють провести операцію максимум за короткий термін. По-третє, можна купити квартиру, зробити реконструкцію і вже потім домагатися визнання права власності на нежитлове приміщення в суді, за аналогією з самовільним будівництвом.

Спосіб перший. Отримання дозволів

Перш ніж приступити до реконструкції квартири, власнику буде потрібно зібрати пакет документів і обійти не один десяток кабінетів. Зміна статусу житлового приміщення повинні схвалити адміністрація, СЕС, енергетики, тепломережі, Водоканал, а проект для нього - підготувати фахівці. До загального, і без того чималого, переліку погоджень останнім часом додалися ще дві вимоги, значно ускладнюючи життя власникам квартир на першому поверсі. Потрібна згода 2/3 власників квартир багатоповерхівки на зведення вхідної групи шляхом реконструкції, а також на використання земельної ділянки в цих цілях, тому що реконструкція шляхом зведення ганку зменшує площу прилеглої до будинку земельної ділянки. Наслідки цього нововведення нескладно собі уявити.

«По-перше, у такому разі власника чекають додаткові витрати на залучення організації, яка проведе загальні збори мешканців. Хоча це можна зробити самотужки, а чи дадуть таку згоду мешканці приміром для відкриття кафе?

А крім того, для переведення квартири в нежитловий фонд віднедавна потрібне обов'язкове підтвердження права на земельну ділянку. Доказом цього права є кадастровий паспорт земельної ділянки.

На сьогоднішній день головним каменем спотикання, що перешкоджає офіційне переведення квартири в нежитловий фонд, є обов'язкове узгодження проекту реконструкції з окремим входом. І для того, щоб отримати від управління архітектури адміністрації міста таке узгодження, необхідно укласти договір оренди на земельну ділянку під окремим входом в приміщення.

Перший крок, який необхідно зробити для переведення квартири в нежитловий фонд - це отримання дозволу від адміністрації міста. Для цього власник повинен надати право-установлювані документи на житлове приміщення (оригінали або завірені нотаріусом копії), план квартири та технічний паспорт. До цього списку необхідно докласти поверховий план будинку, копії з генерального плану, виписку з будинкової книги квартири, довідку з БТІ про відсутність обтяжень і арештів, а також згоду дружини (чоловіка), якщо власник на момент придбання перебував у шлюбі).

Про те, що квартира з яких-небудь причин не може бути переведена в нежитлове, стане відомо саме на першому етапі. Поширеними причинами відмови, як правило, є відсутність перед квартирою вільного місця, достатнього, щоб організувати окремий вхід і влаштувати паркування. Не дозволять змінити призначення і квартири на другому поверсі, якщо під нею розташовується житлове приміщення. А також не можна перевести в нежитлове іпотечну квартиру, оскільки вона знаходиться в обтяження у банку.

Після того, як перший етап залишився позаду, настає час для узгодження реконструкції з комунальними службами. За що, зі зміною призначення, обсяг комунальних послуг доведеться додатково заплатити.

Наступний крок - це підготовка ескізного та робочого проекту реконструкції. Оскільки велика ймовірність, що початковий проект в майбутньому може вимагати якихось доопрацювань, фахівці радять відповідально підійти до вибору проектної організації і зупинитися на тій, яка здатна довести почате до кінця. Після того, як проект проходить узгодження в обслуговуваних будинком організаціях, його відправляють на затвердження в адміністрацію. Крім того, в деяких випадках для проведення переказу необхідно отримати дозвіл від управління зеленого будівництва. Адже для того, щоб організувати окремий вхід, може знадобитися вирубати посаджені перед будинком дерева. При цьому цілком ймовірно, що власника попросять висадити нові натомість спиляних.

Переобладнання в нежитлове по першій схемі - процедура не тільки нешвидка, але і витратна. За довідки з обслуговуваних організацій доведеться заплатити. Один з найважливіших етапів - проходження проектом державної експертизи. Встановлений законом термін проходження експертизи - 30 днів. Але на практиці цілком імовірно, що через місяць проект повернеться із зауваженнями, на усунення яких дається ще тридцять днів. Як говорять експерти, відомі випадки, коли проект повертався на доопрацювання і через 4 місяці. І тоді вся процедура узгодження проходила за новою. Ще один момент - це отримання дозволу на будівельні роботи. Як тільки воно виявилося у власника на руках, на об'єкт виїжджає комісія служби будівельного нагляду та житлового контролю. Її мета - встановити, що до моменту одержання всіх дозволів реконструкції в квартирі не проходило. Якщо власник почав перевлаштування, не дочекавшись дозволу служби, то надалі у нього можуть бути складнощі при здачі об'єкта в експлуатацію.

До моменту, коли отримано всі дозволи, зазвичай проходить тривалий час. Далеко не кожен власник квартири, який планує відкрити магазин або установу сфери обслуговування, погодиться чекати так довго. Тому багато з них починають перевлаштування ще до того, як отримані всі узгодження. У такому випадку потрібно добиватися визнання права власності на перебудована приміщення в суді. Щоб підтвердити, що збереження об'єкта в його нинішньому перебудованому вигляді не порушує права та інтереси інших осіб і не представляє потенційної загрози для їх здоров'я, потрібно надати в суд позитивні узгодження наглядових органів, провести експертизу конструкцій, пожежної організації, управління архітектури адміністрації міста. Весь цей перелік документів є підставою для визнання права власності на нежитлове приміщення, за аналогією зі статтею про самовільні прибудови. Якщо при реконструкції не були порушені норми і отримані узгодження позитивні, суд може бути виграний.

Завершальний етап. І тільки після того, як служба будівельного нагляду дала позитивний висновок, можна нарешті запрошувати будівельників і приступати до роботи. В цей же час необхідно підписати договори з організаціями, які займаються обслуговуванням об'єкта. Фіналом всіх турбот має стати отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.

За оцінкою експертів, з моменту, коли юристи почали збір документів, до здачі об'єкта в експлуатацію та підписання договорів з усіма обслуговуючими організаціями при першій схемі переведення в нежитловий проходить не менше року. Якщо власники починають займатися перекладом самостійно, то переклад цілком здатний розтягтися на кілька років.

Скільки часу витратить власник або юрист на отримання всіх узгоджень - не в останню чергу залежить від того, яка саме організація повинна зайняти комерційні площі на першому поверсі. Одна справа, якщо у квартирі в майбутньому повинні розміститися перукарня або магазин промислових товарів, це зовсім інше, якщо в ній відкриється аптека або стоматологія - діяльність останніх двох підлягає ліцензуванню. Тому переведення приміщень в даному випадку займе набагато більше часу. А крім того, термін, який займе переобладнання, не в останню чергу залежить від складності об'єкта.

Спосіб другий. Перевести в нежиле за два місяці

Крім довгої схеми переведення в нежитловий агентства нерухомості пропонують і так звані швидкі схеми. Вони передбачають вирішення проблеми через БТІ.

У цьому випадку власники розгортають будівництво на об'єкті негайно, не маючи дозволу від служби будівельного нагляду і не звертаючись за погодженням змін в адміністрацію. Ріелтори відразу роблять кадастровий паспорт з прибудованим майданчиком в БТІ, реєструють у встановленому законом порядку документи. Але потім з перевіркою на об'єкт прибуває служба будівельного нагляду і з'ясовується, що вхідна група була побудована без попереднього дозволу і власники не отримали дозволи на введення об'єкта в експлуатацію. Так що при всіх тимчасових вигодах, ця схема таїть у собі один відчутний мінус - її складно назвати легальної, тому для власника вона загрожує щомісячною виплатою штрафу.

Спосіб третій. Через суд

Провести реконструкцію і потім звернутися до суду за визнанням права власності на новий об'єкт. Такий шлях також не мало-витратний та коротко-тривалий, є певні складнощі та необхідність до залучення фахівця.





Читайте також:
Наступні статті:
Попередні статті: