Monday, July 16, 2018

Кадастрова оцінка міської землі. Скільки коштує земельна ділянка?

Кадастрова і одинична оцінка міських земель проводяться по всіх категоріях

і видах використання міських земель незалежно від форм власності. Замовником кадастрової оцінки виступають органи місцевого самоврядування районів, міст, селищ.

Кадастрова оцінка міської землі - сукупність адміністративних та технічних дій по встановленню кадастрової вартості земельних ділянок адміністративно-територіальної освіти в межах оцінних зон за станом на певну дату. Оцінка здійснюється на основі комплексного дохідного, порівняльного і витратного підходів з використанням інформації операції на ринку землі і іншої нерухомості, рівні орендної плати та прибутковості використання земельних ділянок. В процесі оцінки проводиться аналіз рент-утворюваних факторів, включаючи якість і розташування земельних ділянок, проведені на них поліпшення, рівень соціального та інженерно-транспортного облаштування території тощо.

Ринкова інформаційна база кадастрової оцінки земель міста - масові дані про продажу ділянок-земельних для житлового будівництва, садівництва колективного і присадибного господарювання, а також про продаж та орендування квартир, гаражів, різних об'єктів комерційної нерухомості.

Нормативна інформація - це дані земельного, містобудівного та інших кадастрів, витратних нормативів на будівництво, інженерне облаштування території, а також система коефіцієнтів, джерелами яких є органи виконавчої влади, БТІ, комітети по землі, Державний майновий фонд, будівельні організації міста, Комітет з архітектури, оцінні-ріелторські фірми та інші організації.

Об'єкт кадастрової оцінки земель міських і сільських поселень - землі в межах міста (селищна), риси.

Кадастрова оцінка міських земель є масової оцінкою, яка виконується одночасно на всій території міста і може включати наступні етапи:

1-й етап - підготовчі роботи, збір і обробка вихідної ринкової та нормативної інформації;

2-й етап - функціональне зонування території міста;

3-й етап - обчислення вартісних показників кадастрової оцінки земель;

4-й етап - цінове зонування території міста;

5-й етап - оформлення результатів кадастрової оцінки міських земель (цифрових і графічних).

Результатом кадастрової оцінки є отримання кадастрової вартості землі оцінної зони, тобто ринкової вартості одиниці площі, типової для цієї зони земельної ділянки, встановленої за рівнем поточних ринкових цін на аналогічні земельні ділянки.

Показники кадастрової вартості не повинні перевищувати рівня ринкових цін або граничних значень базової вартості на земельні ділянки аналогічного цільового використання, що встановлюються органами влади суб'єкта федерації з оціночно-територіальними зонами, різних міст і селищ.

Розглянемо більш детально основні етапи проведення кадастрової оцінки земель населених пунктів.

I Етап . Підготовчі роботи, збір і обробка вихідної ринкової та нормативної інформації:

• збір загальних відомостей про місто, клімат, гідрографію, екологію, інженерно-геологічні характеристики території;

• визначення міської межі згідно з генеральним планом розвитку міста;

• класифікація земель за землекористувачами міста, правового режиму;

• класифікація земель за функціонального використання;

• класифікація земель за містобудівної цінності, типів об'єктів нерухомості і основним видам поточного використання з виділенням оціночних мікрозон;

• оцінка поточного використання і прогноз найбільш ефективних напрямів розвитку земель окремих оціночних зон з уточненням їх кордонів і площ;

• визначення типових земельних ділянок, що входять до складу оціночних зон;

• збір, перевірка достовірності і групування даних ринку земельних ділянок за оцінами зон.

Етап II. Функціональне зонування території міста, тобто диференціація території міст, селищ і сільських населених пунктів на окремі зони залежно від функціонального використання землі. Відповідно до закону виділяються наступні основні зони:

• житлова зона, яка включає житлову забудову багатоповерховими будинками, будинками малої поверховості, індивідуальними житловими будинками із присадибними ділянками;

• суспільно-ділова зона, на якій розміщуються об'єкти охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, комерційної діяльності, а також освітні, адміністративні, науково-дослідницькі установи, центри ділової, фінансової і громадської активності;

• промислова зона, що складається з земель, зайнятих підприємствами промисловості, енергетики, складами, базами, об'єктами комунального господарства, а також земель інших землекористувачів сфери виробництва;

• зона інженерної та транспортної інфраструктури, на якому функціонують споруди та комунікації залізничного, автомобільного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, а також зв'язку;

• сільськогосподарська зона, зайнята орними землями, садами, виноградниками, городами, пасовищами, а також сільськогосподарськими будівлями і спорудами;

• рекреаційна зона, яка включає лісові масиви, розташовані на території міста, парки, пляжі і інші місця відпочинку населення;

• інші зони, об'єднуючі інші категорії і види використання земель, що не увійшли до вищезазначених зон, наприклад зони військових об'єктів, спеціального призначення (кладовища, звалища тощо), землі запасу інші.

Території виділених функціональних зон в залежності від їх використання і розташованих на них об'єктів нерухомості можуть поділятися на окремі оціночні мікрозони.

Наприклад, на землях житлової забудови, які, як правило, значну частину території поселення, виділяються окремі оціночні мікрозони землі, забудовані житловими однотипними будинками:

• мало-поверхової житлової забудови із присадибними ділянками;

• мало-поверхової житлової забудови без присадибних земельних ділянок;

• багатоповерхової секційної забудови (3-5 поверхів);

• багатоповерхової секційної забудови (6-9 поверхів);

• багатоповерхової секційної забудови (10 - 12 поверхів) і т.д.

Земельні ділянки з мало-поверховими упорядкованими або не повністю упорядкованими житловими будинками підрозділяють на наступні види об'єктів нерухомості: земельні ділянки з житловими цегляними, рубаними, щитовими, панельними та іншими будинками.

Земельні ділянки з багатоповерховими житловими будинками підрозділяють на оцінні мікрозони за видами об'єктів нерухомості, тобто ділянки з багатоквартирними п'ятиповерховими будинками, панельними, цегляними, елітними будинками-новобудовами тощо.

Які границі оцінних зон можуть використовуватися:

• природні рубежі (яскраво виражені елементи рельєфу, озера, яри тощо);

• границі великих інженерних споруд (залізниці, естакади, трубопроводи, насипи, мости і т.д.);

• вулиці, площі, проїзди;

• границі (паркани) підприємств і об'єктів виробничого і невиробничого призначення;

• границі лісових, сільськогосподарських та інших угідь.

На території оцінних зон встановлюються параметри типових земельних ділянок по загальній площі, площі забудови, рівнем інженерного облаштування та розташування щодо меж кварталів, автомагістралей, вулиць.

Етап III. Розрахунок кадастрової вартості земель в кожній оцінній зоні проводиться як середня величина щодо конкретного виду використання, або як максимальне значення з можливих видів використання. Основними методами обробки вихідної ринкової інформації є регресійний кореляційний аналіз і статистичний метод угруповань.

Ринкові ціни в розрахунку на одиницю площі землі типових земельних ділянок встановлюються:

• за незабудованими земельними ділянками на основі статистичного аналізу ринкових цін і витрат на освоєння землі;

• по земельних ділянках, забудованими об'єктами нерухомості, із застосуванням методу вилучення витрат на відтворення чи заміщення інфраструктури.

В залежності від реальної ситуації на ринку нерухомості для оцінки застосовуються й інші методи масової оцінки нерухомості.

Якщо оцінна вартість землі в межах однієї оціненої зони для різних видів використання суттєво різниться, виділяються оцінні мікрозони.

IV етап. Цінове зонування території міста, тобто отримані вартісні значення земельних ділянок наносяться на кадастрову карту міста для цінового зонування території міста, а саме формування на основі отриманих показників кадастрової вартості окремих оцінних зон.

Оцінна зона - частина земель адміністративно-територіального утворення, однорідних за цільовим призначенням, функціонального використання та близьких за значенням до кадастрової вартості типових земельних ділянок. Оцінні мікрозони , близькі за значенням до кадастрової вартості землі, об'єднуються в оцінні зони. При цьому одна оцінна зона може бути представлена кількома локальними ділянками на території міста.

Об'єднання окремих мікрозон в оцінні зони здійснюється на основі дотримання наступних принципів:

• близькість значень показників кадастрової вартості земельних ділянок;

• територіальну єдність розташування мікрозон ;

• спільність інженерної інфраструктури, однорідність позитивного або негативного впливу що межують з мікрозонами великих інженерних споруд або об'єктів.

Кількість оцінних зон залежить від діапазону оціночних вартостей земельних ділянок мікрозон . Як показує практика оцінки кадастрової вартості земель в містах з стійким ринком нерухомості, кількість виділених оцінних зон залежить від чисельності жителів населеного пункту.

При розрахунку показників кадастрової вартості землі для кожної міської зони враховується вплив певних груп факторів. Наприклад, для житлової та суспільно-ділової зони першорядне значення мають наступні групи факторів:

1) транспортна доступність населення до центру міста, об'єктах культури і побутового обслуговування загальноміського значення;

2) забезпеченість централізованим інженерним обладнанням та благо-устрій території;

3) рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення;

4) історична цінність забудови, естетична та ландшафтна цінність території;

5) стан навколишнього середовища, санітарні умови;

6) інженерно-геологічні умови будівництва;

7) рекреаційна цінність території;

8) престижність території.

Для виробничої зони і зони інженерної і транспортної інфраструктур велике значення мають такі фактори:

1)рівень розвитку виробничої інфраструктури, наявність транспортних шляхів, віддаленість від основних транспортних магістралей;

2)умови забезпечення трудовими ресурсами і віддаленість від житлових масивів;

3)містобудівні умови та обмеження, обумовлені зонуванням, дозволеним використанням земельних ділянок тощо.

Облік цих факторів здійснюється з використанням коефіцієнтів, розмір яких визначається на основі статистичного аналізу ринкових даних, затверджених нормативів з містобудування, опитування та експертних оцінок фахівців.

На закінчення проводиться логічний і порівняльний аналіз отриманих результатів. Логічний аналіз полягає в тому, що кадастрова вартість землі, як правило, повинна знижуватися від центру до периферійних районах міста. При відхиленні від цієї тенденції встановлюються причини такого становища.

Порівняльний аналіз проводиться шляхом встановлення залежності між кадастрової вартістю землі по кожній оціннії зоні міста і ринковими цінами продажу земельних ділянок та об'єктів нерухомості.

Етап V. Оформлення результатів кадастрової оцінки, тобто результати проведеної кадастрової оцінки узагальнюються у звіті і надаються на затвердження органам виконавчої влади суб'єктів України. Органи місцевого самоврядування публікують результати кадастрової вартості земель за ціновими зонами у відкритій пресі з рекомендаціями щодо подальшого використання цих даних. Після обговорення опублікованих результатів кадастрової оцінки вони затверджуються і вносяться до Державного земельного кадастру. Внесені в Державний земельний кадастр значення кадастрової вартості земельної ділянки не підлягають зміні протягом року.

Результати кадастрової оцінки міських земель як складової частини комплексної програми кадастрової оцінки нерухомості можуть використовуватися для наступних цілей:

Ринкова оцінка одиничних земельних ділянок міських земель ґрунтується на їх кадастрової вартості і передбачає проведення специфічного ринкового аналізу для кожної конкретної ділянки. Вона враховує цільове використання земельної ділянки, кон'юнктуру ринку, кількісні характеристики

• створення державної автоматизованої системи земельного кадастру;

• формування бази оподаткування земель поселень;

• уточнення схеми територіально-економічного зонування;

• встановлення ставок орендної плати за муніципальні землі;

• визначення стартових цін продажу прав власності чи тривалої - термінової оренди на конкурсах і аукціонах;

• визначення розміру компенсаційних виплат при вилученні земель для муніципальних потреб;

• обґрунтування найбільш раціональних і перспективних напрямків міської забудови;

• інформування органів муніципальної влади і надання платних послуг різним суб'єктам земельного ринку;

• створення фондового ринку земельних паперів та іпотеки.